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邵明晓详解龙湖商业模式: 收入结构迭代进行时

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  “空间即服务”的顶层战略设计下,龙湖商业正快速发展。5月31日,2018龙湖商业谢忱晚宴上,龙湖集团副总裁李楠透露,未来三年,龙湖商业开业项目数量及面积将持续提升,到2020年,龙湖商业旗下开业商场总数将超50座,商业租金目标预计达成60亿。

  “空间即服务”由龙湖集团CEO邵明晓于今年初提出。换言之,龙湖希望把空间和人在自有平台上有机结合,通过数据和技术的平台能力,给消费者提供更好的消费场景与服务。基于此,龙湖商业有三大战略方向:网格化布局、极致化产品、数据化运营。

  网格化布局,其实是龙湖在全国核心一二线城市,在人群密集的交通节点上布局天街。邵明晓指出,龙湖商业规模发展提速的依据是,从城市维度看,一二线城市约有95%以上的项目属于高铁、地铁交通联动项目,这对龙湖网络化布局是一大利好,比如上海布局5个项目,杭州布局6个项目,南京布局5个项目。龙湖集团从2011年开始将持有商业作为战略,发展到今天,商业每年租金收益有30%以上的增长,同时负债表比较稳健。

  一个事实是,龙湖商业的利润占比去年12%,未来希望实现每年1-2个点增长,在2020年达到20%左右的占比。商业运营也是龙湖四大主航道业务之一,具体为:C1地产开发、C2商业运营、 C3长租公寓、C4物业服务。

  主航道业务协同

  截至2017年底,龙湖商业已布局环渤海、华东、华西、华中、华南五大板块,进入城市18个城市。累计开业商场数量26个,开业商场面积达260万平方米,分布在北京、上海、重庆、成都、杭州、苏州、西安等核心城市。

  邵明晓透露,龙湖上海的收入结构正在改变。目前商业整体出租率95.3%。2017年,龙湖商业租金收入27.09亿元(含税),同比增长33%。他强调,在上海,肯定不能完全做C1,不能指望做三五百亿。另据其透露,深圳、北京等则更多在C2、C3、C4发力。

  按照既定节奏,北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街将于今年开业,2019年及2020年还将分别有超过10座天街开业,到2020年龙湖商业旗下开业商场总数将超50座。

  龙湖商业背后的逻辑,在于2017年其资金成本为4.5%,“有了这个底线,资本和运营的协同就交叉了,很难拿5%成本以上的钱做商业。”邵明晓称。据悉,该公司在四大行授信额度已超1千亿。

  未来,在城市进入和选址布局方面,龙湖商业仍将坚守核心一二线城市,依托于城市地图研究体系,并以TOD模式为主要方向,优选便捷的轨道交通节点。

  在龙湖商业构建的智慧运营体系中,商业一体化、大数据双平台运转流畅,已形成集团统筹,各地区、各项目联动的运作模式。

  龙湖在上海还尝试一件事,就是通过孵化项目的模式搭建城市“空间即服务”网络。在上海,未来龙湖考虑布局超过10个天街及300-500家左右冠寓,另外还有很多龙湖的社区,以此形成网格化。

  从城市层面看,“空间即服务”将来打通,几个业务之间可以导流,会员体系可以分享。

  资金成本匹配

  邵明晓进一步指出,商业地产是资本的游戏。“C2业务非常奢侈,龙湖还是非常有信心,我们对规模的认知,设定租金增长年化30%左右,按照目标慢慢跑没有问题。”邵明晓透露,龙湖回款的10%作为上限,用于持有型物业,“我们不会突破这些指标,以保证商业稳健的匀速增长。“其实是做时间的朋友,走到最后还是能够站在前列的”。

  龙湖商业在2016年做了“3个5年”规划,第一个5年是夯实运营基础、做好体系系统,储备扩张的能力,并在创新板块上有所突破;第二个5年是从2021年开始做到快速成长,能够树立全中国核心的品牌地位,有相当的规模和持续的创造;第三个5年,做到整个市场上持续领先,成为市场上最有盈利性和引领创新的公司。

  记者从知情人士处获悉,龙湖商业有完整资产管理和运营体系,从拿地第一天开始,到进入经营阶段的项目,每个时间段和时间点有完善的考虑或评估机制。

  事实上,2015-2017年,龙湖商业租金收入基本保持每年30%左右增长,抛开一些新开业项目的因素,龙湖商业老项目的租金收益增长幅度超过15%,北京长楹天街和北京大兴天街以及杭州金沙天街等租金收入年增长幅度25%以上。

  邵明晓进一步阐释:龙湖这几年资本成本在下降,未来2、3年处在加杠杆过程,龙湖的资本成本却在往下走。而龙湖“空间即服务”目前还处于战略模式试点阶段,把城市的阶段、人口、增长、产业、环境等多维度连接。

  邵明晓认为,龙湖未来收入的主要来源不是房子,而是产品和运营收入。龙湖基于商业模型的变化,在2011年选择做非连续性曲线,逻辑就是:龙湖地产开发销售目前已跨过千亿门槛,下一步规划把C2商业+C3冠寓+C4物业服务,到2019年运营收入跨过100亿。

  其举例道,这符合新时代特征:大量人口往一二线城市集聚,为大量中产家庭做升级。比如客户在30岁的时候买龙湖的房子,随着龙湖天街网格化布局完成,这批住宅客户再成为商业的一些客户;与此同时,龙湖物业管理面积已有2亿多平方米,去年收入20亿。主航道之外,龙湖未来可能会开辟更多业务板块,实现更多营收增长点。